Как оформить договор купли-продажи земельного участка?

Сделка купли-продажи является одним из наиболее популярных и удобных способов передачи прав собственности на движимый или недвижимый имущественный объект. В зависимости от того, что является предметом договора, отличается порядок и особенности процедуры заключения договорных отношений между сторонами.

В данной статье мы расскажем: Как правильно заключить сделку купли-продажи земельного участка? Какие документы понадобятся при этом подготовить? Как корректно составить договор? Какие траты придется понести в процессе?  Как проходит процедура регистрации документа в Росреестре?

Как заключить сделку?

В соответствии с действующим законодательством, заключение сделки купли-продажи (как движимого, так и недвижимого имущества) предполагает письменную фиксацию договоренности сторон о передачи права собственности в документе установленной формы, коим является договор купли-продажи (ДКП), в данном случае — земельного участка.

После составления документ требуется зарегистрировать в Росреестре. Что касается нотариального участия при заключении сделки, то оно не является обязательным, за исключением некоторых случаев. Например, когда собственник земельного участка является ребенком (до 18 лет), инвалидом (должно быть подтверждено соответствующей медицинской справкой) или сособственником (владельцем доли участка).

ВАЖНО! Участие нотариуса в процессе оформления и регистрации ДКП обеспечивает гарантию надежности и неоспоримости сделки, как для продавца, так и для покупателя.

Помимо составления договора, участники процесса также должны позаботиться о подготовке перечня необходимой документации, утвержденный на законодательном уровне, и уже с ним направляться в Росреестр.

ВАЖНО! Без регистрации документа в соответствующей инстанции, он считается недействительным, а потому не может служить основанием для передачи прав собственности от одной стороны другой.

Необходимые документы

Для того, чтобы данные, указанные в договоре купли-продажи земельного участка, подтвердились при проверке работниками регистрационного органа, к нему необходимо приложить соответствующий перечень документации. В него входит:

  • Документы, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта РФ);
  • Документы на земельный участок (кадастровый паспорт);
  • Правоустанавливающие документы на участок земли (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.п.);
  • Письменное, нотариально заверенное согласие сособственника (при наличии) на продажу участка. Например, мужа или жены;
  • Доверенность, заверенная нотариусом, если документы в Росреестр будет подавать не участник сделки (покупатель или продавец), а его представитель;
  • График платежей, согласованный и заверенный участниками письменного соглашения (если оплата стоимости земельного участка будет осуществляться не единоразово (единым платежом), а в виде рассрочки (частями) или кредита);
  • Акт-приема передачи земельного участка (составленный в соответствии с правилами пункта 1 статьи556 Гражданского кодекса РФ);
  • Дополнительное соглашение, если после составлении основного договора купли-продажи участка земли, стороны сделки решили дополнить её дополнительными пунктами и условиями.

Как составить договор?

Прежде чем рассмотреть структурные особенности договора купли-продажи земельного участка, который необходимо учитывать при его оформлении, остановимся на некоторых законодательных требованиях, применимых к форме и содержанию данного документа:

  • В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ, ДКП необходимо составлять в письменном виде, поскольку устная форма документа не обладает юридической силой. Присутствие нотариуса при заключении сделки не требуется, за исключением случаев, писанных в первом разделе;
  • Согласно пункту 1 статьи 551 гражданского законодательства, сам по себе договор регистрировать в Росреестре не требуется, в регистрации же нуждается само право собственности, переход которого необходимо занести в базу Единого государственного реестра недвижимости;
  • Количество экземпляров договора зависит от числа участников сделки +1. Т.е. если в сделке участвуют два гражданина (продавец и покупатель), то в совокупности понадобится составить три договора, один из которых будет передан в регистрационный орган для рассмотрения и занесения в базу данных;
  • Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ, все экземпляры документы, в обязательном порядке, должны быть подписаны всеми сторонами сделки, иначе договор не будет считаться действительным.

Что касается структурных особенностей документа, то типичный договор купли-продажи земельного участка должен состоять из следующих частей:

  • Шапка;
  • Описание предмета договора;
  • Стоимость недвижимого объекта;
  • Способ внесения оплаты;
  • Права и обязанности участников процесса;
  • Информация об ограничениях и имеющихся обременениях земли;
  • Порядок передачи участка;
  • Реквизиты и личные подписи сторон с расшифровкой.

СОВЕТ! Ознакомиться с образцом заполнения типовой формы договора купли-продажи участка земли можно, как онлайн, так и обратившись в регистрационный орган.

Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ, в договоре передачи прав на землю нельзя прописывать следующие условия:

  • Право продавца на обратный выкуп земельного участка;
  • Ограничение списка возможных сделок с землей, которые может заключить покупатель;
  • Снятие ответственности с продавца в случае, если после заключения сделки кто-то (третьи лица) заявят права на проданный участок.

Образец договора купли-продажи земельного участка ССЫЛКА

Налогообложение

В процессе регистрации перехода права собственности на земельный участок от одного лица к другому, сторонам сделки придется понести следующие расходы (в соответствии с подпунктами 22, 24, 25 пункта 1 статьи 333,33 Налогового кодекса РФ, а также «Письмом Министерства экономического развития России от 20 апреля 2017 года N Д23и-2207):

  • 350 рублей, если земельный участок будет использоваться для ведения личного, подсобного, дачного хозяйств, а также садоводства, огородничества, жилищного или индивидуального гаражного строительства. Помимо этого в качестве участка с равнозначной разновидностью допустимой эксплуатации, либо в качестве земельного участка сельскохозяйственного назначения;
  • 2000 рублей – в остальных случаях.

ВАЖНО! При оплате обязательного государственного взноса с помощью портала Государственных услуг, размер пошлины рассчитывается с использовании коэффициента 0,7 ( пункт 4 статья 333,35 Налогового Кодекса РФ).

Если продавец являлся собственником земельного участка менее 3 лет, то при его продаже он обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от его стоимости (статья 228 Налогового кодекса РФ).

Новый владелец земельного участка также становится налоговым плательщиком (в соответствии со статьей 228 Налогового кодекса РФ). Однако, он может оформить получение налогового вычета, если предназначением земельного участка является индивидуальное жилищное строительство или же на нем находится приобретенная жилая застройка (статьи 220, 388 и 389 Налогового кодекса РФ).

Регистрация в Росреестре

Пошагово процедура обращения в Росреестр с договором купли-продажи земельного участка для регистрации перехода права собственности выглядит следующим образом:

  • Предварительная подготовка перечня необходимой документации;

Напомним, что в обязательный перечень входят следующие материалы:

  1. Ходатайство на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за стороной покупателя (оформляется в присутствии работника регистрационного органа);
  2. Договор купли-продажи земли ( количестве экземпляров, соответствующих числу частников процесса);
  3. Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорта РФ);
  4. Доверенность, заверенная нотариусом (если подача документов осуществляется представителями участников процесса);
  5. Письменное, нотариально заверенное, согласие супруга/супруги на отчуждение земельного участка (если он является совместно нажитым имуществом);
  6. Акт приема-передачи;
  7. Правоустанавливающие документы (например, свидетельство о госрегистрации, предыдуший ДКП, договор мены, дарственная, свидетельство о наследовании и проч.);
  8. Чек, подтверждающий оплату государственной пошлины в установленном размере.

ВАЖНО! Предоставлять с основным перечнем документов квитанцию, подтверждающую успешную оплату обязательного государственного взноса, не обязательно. Сделать это можно позже, но не позднее пяти суток с момента подачи заявления на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за стороной покупателя. В противном случае, по истечении этого срока, все документы будут возвращены заявителю.

  • Следующим шагом является передача подготовленной документации непосредственно в сам регистрационный орган. В соответствии с частью 1,2 стать18 Закона N 218-ФЗ, а также пункта 2 Порядка, утвержденного Приказом Министерства экономического развития России от 25 ноября 2015 года N 883, сделать это можно одним из следующих способов:
  • Лично, обратившись в территориальное подразделение Росреестра или Многофункционального центра;
  • Почтой России, заказным письмом первого класса с возможностью уведомления о вручении;
  • Онлайн, воспользовавшись электронной формой для подачи документов на официальном сайте Росреестра.

В соответствии с подпунктом 3, 4 Порядка, утвержденного Приказом Министерства экономического развития России от 16 марта 2016 года N 137, отслеживать статус рассмотрения ходатайства и оказания регистрационной услуги можно с помощью уведомлений, которые будут поступать на указанную в заявлении электронную почту или указанный сотовый номер.

  • Сроки рассмотрения ходатайства и регистрации перехода права собственности на земельный участок, по закону, составляют не более 7 рабочих дней. Отсчет начинается со следующего за днем подачи соответствующего ходатайства и перечня необходимых документов дня в регистрационный орган (Росреестр). В случае подачи документов через Многофункциональный центр, сроки принятия решения увеличиваются еще на два дня и составляют 9 дней с момента обращения в орган;
  • Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на основании части 1 статьи 28 Закона N 218-ФЗ.Через обозначенный в предыдущем пункте срок, стороны сделки должны явиться в указанное отделение Росреестра или МФЦ для получения готовой выписки;

ВАЖНО! В случае невозможности явиться за выпиской из ЕГРП лично, можно получить её онлайн, на личный адрес электронной почты.

  • После получения документа участники сделки производят итоговые расчеты и передачу акта-передачи участка земли.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *