Оформление договора купли-продажи квартиры

В жизни почти всех собственников жилья рано или поздно наступает момент, когда его придется продать и купить или снять что-то другое. Ни для кого не секрет, что такие сделки – довольно ответственная и непростая задача. Так и продажа квартиры на вторичном рынке может доставить вам и вашему окружению множество хлопот. Значит, стоит максимально аккуратно подойти к этому вопросу и правильно оформить процедуру с юридической точки зрения.

Составление договора купли-продажи – важнейший этап сделки с недвижимостью. Подробно описанные в нем сведения позволят продать или купить квартиру с максимальной выгодой для обеих сторон. В данной статье мы разберемся, как правильно составить такой документ, какие обязательные пункты стоит в него включить и как правильно зарегистрировать передачу прав собственности. Также расскажем, как восстановить его в случае утери и когда участникам может потребоваться дополнительное соглашение.

Порядок приобретения квартиры

Оформить продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, с помощью нотариуса или через агентство недвижимости. Участвуя в сделке лично, вы можете сэкономить довольно приличную сумму, но вместе с тем это накладывает на вас большую долю ответственности. Такое решение подразумевает, что продавцу необходимо будет лично проконтролировать каждый этап, а именно:

  • Подготовку соответствующих документов;
  • Оформление договора;
  • Оформление задатка;
  • Обеспечение обязательств по сделке, указанных в соглашении;
  • Получение полного расчета;
  • Регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Самый важный момент сделки – передача денег – также должен быть отражен в договоре купли-продажи. Покупатель может отдать их наличными или отправить на счет продавца банковским переводом. Ну и конечно важно знать требования законодательства и разбираться во многих юридических тонкостях операции по продаже недвижимости, чтобы не стать жертвой злоумышленников.

Какие документы нужны для заключения сделки

Для того, что успешно продать квартиру, понадобится довольно внушительный пакет документов. Прежде чем предпринимать какие-либо действия и, в том числе, составлять договор купли-продажи, следует узнать, что же это за бумаги, и заранее их подготовить. В перечень обязательных документов входят:

  • Паспорта участников сделки;
  • Свидетельство о регистрации права собственности и другие правоустанавливающие документы. Это могут быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.;
  • Технический паспорт жилого помещения. Причем срок его действия не должен превышать 5 лет;
  • Выписка из домовой книги. Получить ее нужно не раньше, чем за месяц до продажи квартиры;
  • Квитанция об уплате госпошлины;
  • Письменное разрешение одного из супругов. Оно понадобится, если квартира – совместно нажитое в браке имущество. Можно также подготовить свидетельство о заключении брака;
  • Разрешение органов опеки и попечительства. Это касается тех случаев, когда квартира является собственностью несовершеннолетнего ребенка;
  • Справка об отсутствии задолженности за квартплату и коммунальные платежи. В основном предоставляется по запросу покупателя;
  • Доверенность на представление интересов в регистрационных органах.

В большинстве случаев покупатели охотнее соглашаются на сделку, если у владельца квартиры имеются на руках все необходимые документы. В таком случае им не приходится тратить много времени на их подготовку, и сам процесс продажи проходит значительно быстрее.

Содержание договора

Оформление договора купли-продажи – обязательный этап данной сделки, поскольку без него она будет считаться недействительной, и, соответственно, покупатель не может быть признан новым собственником. При этом документ должен содержать определенные моменты, заранее согласованные между участниками сделки. Вместе с существенными условиями, указанными в договоре, которые помогут отличить конкретную сделку от любой другой, данное соглашение может содержать дополнительные сведения.

Согласно параграфу 7 Гражданского Кодекса РФ, договор купли-продажи квартиры должен включать в себя следующие положения:

  • Дату и место его оформления;
  • Данные об участниках сделки. Подразумеваются ФИО и паспортные данные продавца и покупателя;
  • Реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру. Например, указывается номер договора о покупке недвижимости или свидетельства о праве собственности;
  • Сведения об отсутствии ареста, обременений и каких-либо споров в отношении передаваемого объекта;
  • Сведения о квартире. Здесь нужно вписать идентификационные данные объекта, такие как тип недвижимости (квартира/комната/доля), назначение (жилое), точный адрес, этаж, и общая площадь;
  • Цену договора. В соответствии со ст. 555 ГПК РФ, указывается согласованная между сторонами стоимость квартиры;
  • Порядок и сроки оплаты. Необязательный пункт, но лучше сразу все прописать в соглашении, чтобы избежать неприятных последствий для каждой из сторон;
  • Общее число и перечень лиц, проживающих в квартире. Если это необходимо, укажите обстоятельства и сроки выписки всех членов семьи из жилья;
  • Обязательство участников произвести регистрацию перехода права собственности;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

Как составить

Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме – это обязательное условие подобных сделок. По усмотрению сторон его также можно заверить у нотариуса. Тем не менее, соглашение в любом случае подлежит государственной регистрации и считается заключенным как раз с момента оформления права собственности. Сам факт передачи ключей и соответствующих бумаг производится на основании акта приема-передачи недвижимости.

Лучше подготовить сразу несколько экземпляров договора, один из которых будет предоставлен в Росреестр, а два других – распределены между продавцом и покупателем. Но далеко не каждую сделку можно заключить, основываясь на стандартном договоре. Так, например, жилье может продаваться не самим владельцем, а его законным представителем на основании специального разрешающего документа – доверенности. С еще большей осторожностью следует отнестись к продаже квартиры, оформленной на ребенка. В обоих случаях лучше сразу удостовериться, что договор купли-продажи имеет юридическую силу и не будет отозван по подозрению в мошеннических схемах.

Если в квартире прописан несовершеннолетний

На вторичном рынке жилья нередко встречается ситуация, когда в квартире, выставленной на продажу, прописан несовершеннолетний ребенок. И совсем не обязательно он будет входить в число ее собственников. Вот тут и встает вопрос: как правильно осуществить сделку, при этом не ущемляя права детей?

Продать квартиру с прописанным в нем несовершеннолетним жильцом можно лишь при одном условии – если ему есть, где проживать после заключения сделки. Поэтому не лишним будет поинтересоваться, что будет с ребенком после того, как вы получите ключи от жилья, с кем он будет проживать, по какому адресу и т.д. Учтите, что дети до 14 лет должны быть прописаны в той же квартире, что и их родители. Дети от 14 до 18 же могут проживать со старшими родственниками, например, с бабушкой и дедушкой.

Узнать, не прописан ли ребенок в квартире, довольно просто. Все собственники недвижимости указаны в выписке из ЕГРН, которую может получить любое заинтересованное лицо за отдельную плату. А вот прописанных жильцов можно посмотреть в выписке из домовой книги, которая является обязательным документом для заключения договора купли-продажи.

Регистрация в Росреестре

Государственная регистрация сделки купли-продажи – финальный этап, после которого продавец становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Если раньше посещение нотариуса было обязательным условием для признания юридической силы договора, то теперь такой процедурой стало оформление права собственности в Росреестре.

Итак, когда все документы собраны, а договор купли-продажи составлен, нужно решить, в каком органе зарегистрировать сделку. У сторон есть сразу несколько вариантов, куда они могут обратиться:

  • Записаться на прием в территориальное отделение Росреестра;
  • Посетить МФЦ;
  • Подать документы онлайн через портал Госуслуги.

Обратившись в одну из перечисленных структур, покупатель должен заполнить заявление о государственной регистрации права собственности, а взамен получить расписку о приеме документов. В назначенный день он получит соответствующее свидетельство. О готовности документов можно узнать самим предварительно, но сотрудники Росреестра, как правило, соблюдают сроки выдачи свидетельств, а в случае каких-либо затруднений сообщают об этом заявителю.

За осуществление государственной регистрации права владения предусмотрен особый сбор, который осуществляется в адрес уполномоченного органа за выдачу свидетельства. Причем это касается как обычных граждан, так и предприятий и организаций. Согласно ст. 333.33 НК РФ, стоимость госпошлины за продажу квартиры составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических.

Налоги

В нашей стране любые доходы граждан облагаются налогом, и продажа квартиры – не исключение. Данная операция, в частности, имеет свои особенности по уплате. Собираясь продавать жилье, собственнику стоит учесть, что ему придется внести в казну государства 13% от общей суммы сделки. По современным меркам, это достаточно большие деньги.

Однако у некоторых продавцов есть возможность избежать налогового прессинга. Так, например, от уплаты налогов освобождаются все лица, владеющие некоммерческой недвижимостью не менее 5 лет. Если право на частную собственность было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок владения будет еще меньше – всего 3 года. Такой разброс связан, прежде всего, с недавними изменениями в налоговом законодательстве РФ.

Когда нужно дополнительное соглашение

Даже оформленный по всем правилам договор купли-продажи не всегда способен в полной мере отразить конкретные требования и условия участников сделки. По этой причине иногда возникает необходимость составлять еще одно дополнительное соглашение. С помощью нового документа участники обычно хотят исправить все упущения в основном договоре или включить в него вспомогательные пункты.

Есть, как минимум, несколько причин, при появлении которых потребуется составить дополнительное соглашение. Это может быть:

  • Изменение реквизитов одной из сторон;
  • Уточнение цены договора;
  • Изменение сроков или порядка перечисления денежных средств;
  • Учет изменений объекта недвижимости;
  • Другие существенные изменения обстоятельств.

То есть, дополнительное соглашение можно определить как еще один договор, который дополняет, изменяет или аннулирует отдельные положения в старом документе. Нотариальное заверение такого соглашения – необязательное условие, но стороны сделки могут посетить нотариуса по собственному желанию. К примеру, если основной договор был заключен при участии этого специалиста, то имеет смысл обратиться к нему и после оформления дополнительного соглашения.

Действия в случае потери договора

Каждый владелец недвижимости должен иметь определенный комплект бумаг, закрепляющий за ним право владения имуществом. Если какой-либо из правоустанавливающих документов утерян или испорчен, нужно своевременно заняться ее восстановлением.

Потеря договора купли-продажи – неприятное, но, увы, весьма распространенное явление. Несмотря на то, что его утрата не будет препятствием для перерегистрации права собственности на квартиру, у потенциального покупателя могут возникнуть сомнения относительно юридической чистоты сделки. Чтобы избежать проблем с продажей жилья, лучше все-таки восстановить соглашение. В зависимости от того, оно было оформлено, владелец квартиры может:

  • Обратиться в архив регистрационной службы;
  • Подать заявление о выдаче дубликата в нотариальную контору;
  • Получить копию документа у продавца недвижимости.

Если договор был оформлен в промежутке между 1996 и 1998 годами, когда нотариальное удостоверение было отменено, а закон о государственной регистрации права собственности еще не был принят, единственный способ его восстановить – обратиться к продавцу с просьбой сделать ксерокопию документа. В противном случае владельцу придется обращаться в БТИ для того, чтобы официально подтвердить предоставленное ему по закону право.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *