Как составить договор дарения квартиры между близкими родственниками

Одним из наиболее популярных и удобных способов передачи квартиры в собственности близким родственникам на сегодняшний день является договор дарения (или дарственная). В ряде случаев передавать в дар недвижимое имущество допускается и другим лицам, с которыми дарителя не связывает кровное родство.

Дарение – сделка по передаче имущества на безвозмездной основе, сопровождаемая оформление соответствующего договора. Важное условие – письменная фиксация процесса, в противном случае сделка не признается действительной. Завершающей частью передачи в дар имущества является регистрация договора в Росреестре.

В данной статье вы узнаете о преимуществах и недостатках договора дарения, порядке и особенностях его оформления, а также документах, необходимых для его регистрации. Помимо этого мы расскажем о способах  заключения сделки, процедуре её оспаривания и вопросе налогообложения.

Плюсы и минусы дарственной

Как и любая другая сделка, процедура дарения имеет свои плюсы и минусы. Ознакомимся с каждой стороной по порядку.

Преимущества

  • Простота оформления сделки. Даритель сообщает одаряемому о своем намерении передать ему право собственности на какой-то конкретный имущественный объект, далее фиксирует это в письменной форме (договоре дарения), а после регистрирует его в Росреестре;
  • Скорость перехода права собственности от дарителя к одаряемому. В отличии от завещания, по которому наследство переходит наследникам только после смерти наследодателя, по дарственной наследник становится владельцем имущества при жизни дарителя. Кроме того, договор дарения исключает вероятность возникновения наследственных споров, связанных с разделом имущества;
  • Экономия. Передавая имущество по договору дарения, дарителю не требуется уплачивать нотариусу государственный взнос в размере 0,5% от стоимости этого имущества;
  • Освобождение от налогообложения. Получая что-то по договору дарения, одаряемый не должен уплачивать налог на доход. Даритель также освобождается от уплаты налога, так как передает  имущественный объект на безвозмездной основе;
  • Адресность. Получив имущество в дар, одаряемый становится его единственным владельцем. Другие утрачивают право претендовать на подарок. Таким образом одаряемый наделяется правом распоряжаться имуществом так, как ему вздумается
  • Гарантия сохранности. В случае, если судебные приставы начнут исполнительное производство по факту образовавшейся задолженности гражданина, ими может быть изъято любое имущество, кроме того, которое было получено должником в качестве подарка (на основании договора дарения)

Недостатки

Несмотря на кажущуюся идеальность процедуры дарения, она имеет и свои недостатки. Например:

  • Сложности при оспаривании. Большинство судебных разбирательств, касающихся оспаривания дарственной, связаны с вопросом исключения объекта дарения из наследуемого имущества. Так, наследники не согласны с тем, что, к примеру, квартира перейдет по наследству только одному из них, а не в соответствии с очередностью наследования;
  • Необходимость уплачивать 13-процентный налог от стоимости имущественного объекта, передаваемого в дар, если одаряемый не является близким родственником дарителя. За основу берется цена движимого или недвижимого объекта (в данном случае, рыночная стоимость квартиры), указанного в договоре дарения;
  • Невозможность передать недвижимость на возмездной основе, с какими-то требованиями или условиями. Т.е. даритель может передать право собственности на квартиру исключительно на безвозмездной основе. В противном случае сделка будет признана недействительной.

Особенности дарения недвижимости родственникам

Дарить недвижимость близкой родне крайне выгодно и удобно с законодательной точки зрения.  Во-первых, подаренная квартира не сможет «уйти в руки» других наследников, судебных исполнителей или прочих лиц. Во-вторых, ни одной из сторон (даритель, одаряемый) не придется уплачивать налог на имущество (в размере 13 процентов). Особой популярностью пользуется дарственная, оформляемая родителями на своих отпрысков, которые не хотят, чтобы в случае развода их квартира досталась кому-то, кроме их ребенка.

Процедура дарения регламентируется главой 32 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 572, под дарением подразумевается передача прав на движимое или недвижимое имущество на безвозмездной (бесплатной, безусловной) основе. Т.е. даритель не вправе дарить одаряемому имущество на каких-то определенных условиях. Если же они будут выставлены, сделка будет признана несостоявшейся и будет оспорена.

Еще одной важной особенностью оформления договора дарения является его фиксация в письменной форме, с соответствующими структурными и содержательными особенностями (читайте в следующем разделе). Устная же договоренность о передаче прав собственности на недвижимое имущество будет лишена юридической силы.

Другим важным условием оформлением сделки является обоюдное согласие сторон на её заключение.

И последним, самым важным нюансом, является необходимость одаряемого, как можно скорее, оформить подарок в собственность, иначе, в случае смерти дарителя, неоформленная квартира станет частью наследства, которые между собой будут делить все законные наследники.

В случае, если после оформления права собственности на жилье, одаряемый захочет отказаться от него (например, из-за непомерно высокой квартплаты или потери работы), то зафиксировать это намерение, также, потребуется в письменном виде (отказ от дара)

Кто является близким родственником по закону

Толкование понятия «близкие родственники» регулирует статья 14 Семейного кодекса РФ. Так, в соответствии с ней, близкими родственниками считаются:

  • Родные дети и их родители;
  • Приемные дети и приемные родители;
  • Бабушки и дедушки, внучки и внуки;
  • Братья и сестры (у которых как общие мать и отец, так и только один общий родитель).

Под понятие «близкие родственники» не попадают:

  • Правнуки и правнучки;
  • Прабабушки и прадедушки;
  • Дяди и тети;
  • Племянники и племянницы;
  • Двоюродные, троюродные сестры и братья;
  • Родственники прочих очередей

Что лучше оформить дарение или продажу

Отвечая на вопрос «Что лучше оформить – дарственную или продажу?», следует исходить из степени родства сторон, планирующих заключить сделку по передаче прав собственности на квартиру.

Так, выбор сделки дарения рационален в следующих случаях:

  • Стороны сделки являются близкими родственниками. Так, при оформлении дарственной обе стороны будут освобождены от необходимости уплачивать налоги. Единственной тратой станет уплата государственной пошлины;
  • У дарителя, который хочет подарить квартиру, помимо этого есть еще одно место для проживания;
  • В квартире, которую планируется подарить, проживают лица, которые отказываются добровольно покидать жилплощадь. Процедура дарения недвижимого объекта автоматически решит эту проблему.

В других ситуациях может быть оформлен один из следующих документов:

  • Договор мены, благодаря которому наследник и наследодатель обмениваются друг с другом имуществом, равным по стоимости и качеству;
  • Купчая, при заключении которой продавец квартиры получает денежные средства за её передачу другому лицу;
  • Соглашение о ренте, при оформлении которого новый собственник квартиры отдает её стоимость частями или выполняет другие требования, оговоренные с продавцом в момент заключения сделки (например, исполняет роль сиделки до момента кончины хозяина).

Необходимые документы

Для того, чтобы заключить договор дарения на объект недвижимости с близким родственником, дарителю понадобится собрать перечень правоустанавливающий документов на квартиру (договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о праве наследования, технический паспорт, выписка из единого государственного реестра недвижимости, справка о кадастровой стоимости недвижимого объекта) , а также тех, которые подтверждают степень родства (свидетельство о вступлении в брак, свидетельство о рождении ребенка) с одаряемым.

К основному перечню документации следует также приложить заранее оформленное заявление, ходатайствующее о регистрации договора дарения и переходе права собственности от одного лица другому.

Помимо этого, в ходе явки в Росреестр для регистрации договора и перехода права собственности, понадобится предоставить:

  • Документы, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта РФ);
  • Выписка из домовой книги, подтверждающая прописку в квартире дарителя и других членов его семьи;
  • Справка, подтверждающая отсутствие долгов по квартплате, капитальному ремонту, и других денежных трат за квартиру, которые даритель должен оплачивать ежемесячно;
  • Доверенность, заверенная у нотариуса, если стороны сделки представляют их доверенные лица;
  • Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности ( в размере 2000 рублей);
  • Письменное согласие работников органов опеки и попечительства (если в квартире, которую планируется подарить, прописаны и проживают инвалиды или дети, не достигшие 18-летнего возраста;
  • Письменное согласие сособственника квартиры, если даритель планирует передать в дар долю в ней.

Как составить

Дарственную принято оформлять в письменной форме, в формате трех копий, после чего каждую из них подписывают оба участника сделки. В стандартный договор дарения квартиры близкому родственнику входит следующая информация:

  • Адрес и дата оформления документа;
  • Названия документа – «Договор дарения»;
  • Паспортные сведения дарителя и одаряемого (фамилия, имя, отчество, серия и номер, дата и адрес регистрации, орган, который выдал документ, а также дата выдачи);
  • Данные об недвижимом объекте, передаваемом в дар: материал стен, адрес, этажность, площадь (общая и жилая), тип ремонта (социальный, евро) и другая важная информация, влияющая на стоимость;
  • Правоустанавливающие документы, которые даритель может предоставить в качестве подтверждения наличия права на распоряжение квартирой;
  • Инстанция, в которой будет регистрироваться дарственная, а также дата предполагаемого заключения сделки;
  • Личные подписи дарителя и одаряемого с инициалами и расшифровкой.

Порядок оформления

Регистрация перехода права собственности на недвижимый объект в Росреестре на основании договора дарения происходит намного проще и быстрее, чем на основании договора купли-продажи.

Порядок оформления дарственной близкому родственнику выглядит следующим образом:

  • Составить договор в соответствии с установленной формой (в трех экземлярах), заручившись предварительным согласием одаряемого. Сделать это можно как самостоятельно, так и при участии нотариального работника, квалифицированного юриста или работника риэлтерского агентства;
  • Оплатить обязательный государственный сбор за регистрацию сделки (в размере 2000 рублей);
  • Подготовить необходимый пакет документов и вместе с договором передать его в соответствующую регистрационную (или вспомогательную) инстанцию (Росреестр или Многофункциональный центр);

В момент передачи документов в соответствующую инстанцию обращения должны явиться обе стороны сделки.

ВАЖНО! Срок государственной регистрации, как правило, не занимает более десяти дней.

Заключение сделки в МФЦ

Зарегистрировать дарственную можно не только в Росреестре, но в Многофункциональном центре. При этом порядок обращения в данную инстанцию выглядит следующим образом:

  • Оформление договора дарение в соответствии с установленной формой документа, представленной на сайте Государственных услуг;

Если даритель передает квартиру целиком, а не её долю, заверять договор у нотариуса не обязательно.

  • Подготовить требуемый пакет документации (правоустанавливающий и подтверждающий наличие родства);
  • Записаться на прием в многофункциональный центр (онлайн, по телефону или в ходе личной явки);
  • Явиться в учреждение в назначенный срок (обеим сторонам сделки);
  • Произвести оплату обязательного государственного сбора(в размере 2000 рублей);
  • В присутствии обслуживающего работника центра составить заявление о переходе права собственности, сдать подготовленный список документов;
  • Получить на руки расписку о приеме ходатайства и дате явки в МФЦ для получения готовой выписки из Единого государственного реестра недвижимости;
  • Повторно явиться в МФЦ для получения готовой документации.

Срок получения готовой выписки из ЕГРП через Многофункциональный центр, как правило, не превышает 14 дней.

Можно ли оспорить?

В этом случае оспорить дарственную можно одним из следующих способов:

  1. Доказать, что на момент оформления договора дарения, даритель находится под действием алкогольных или наркотических средств или же был невменяем вследствие обострения какого-то психического недуга;
  2. Передав право собственности на основании договора дарения, даритель значительно ухудшил собственные условия жизни;
  3. Даритель составил договор дарения под психологическим натиском одаряемого или другого (третьего) лица.

ВАЖНО! Если же дарственная была оформлена в присутствии нотариуса, который выступает неким гарантом вменяемости и дееспособности дарителя, оспорить такую сделку будет почти невозможно.

Налогообложение

В соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, при передаче прав на квартиру близкому родственнику на основании договора дарения, от обязанности уплачивать подоходный налог в размере 13% освобождается как даритель, так и одаряемы. Для этого в Росреестр должны представиться документы, подтверждающие кровное родство сторон сделки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *