Как составить договор дарения квартиры между близкими родственниками
Одним из наиболее популярных и удобных способов передачи квартиры в собственности близким родственникам на...
Оформление договора купли-продажи квартиры
В жизни почти всех собственников жилья рано или поздно наступает момент, когда его придется продать и купить...
Как оформить договор купли-продажи земельного участка?
Сделка купли-продажи является одним из наиболее популярных и удобных способов передачи прав собственности...
Как оформить договор дарения земельного участка?
Дарение – один из самых распространенных способов передачи имущества другому лицу. Такая популярность...

Сделка купли-продажи является одним из наиболее популярных и удобных способов передачи прав собственности на движимый или недвижимый имущественный объект. В зависимости от того, что является предметом договора, отличается порядок и особенности процедуры заключения договорных отношений между сторонами.

В данной статье мы расскажем: Как правильно заключить сделку купли-продажи земельного участка? Какие документы понадобятся при этом подготовить? Как корректно составить договор? Какие траты придется понести в процессе?  Как проходит процедура регистрации документа в Росреестре?

Как заключить сделку?

В соответствии с действующим законодательством, заключение сделки купли-продажи (как движимого, так и недвижимого имущества) предполагает письменную фиксацию договоренности сторон о передачи права собственности в документе установленной формы, коим является договор купли-продажи (ДКП), в данном случае — земельного участка.

После составления документ требуется зарегистрировать в Росреестре. Что касается нотариального участия при заключении сделки, то оно не является обязательным, за исключением некоторых случаев. Например, когда собственник земельного участка является ребенком (до 18 лет), инвалидом (должно быть подтверждено соответствующей медицинской справкой) или сособственником (владельцем доли участка).

ВАЖНО! Участие нотариуса в процессе оформления и регистрации ДКП обеспечивает гарантию надежности и неоспоримости сделки, как для продавца, так и для покупателя.

Помимо составления договора, участники процесса также должны позаботиться о подготовке перечня необходимой документации, утвержденный на законодательном уровне, и уже с ним направляться в Росреестр.

ВАЖНО! Без регистрации документа в соответствующей инстанции, он считается недействительным, а потому не может служить основанием для передачи прав собственности от одной стороны другой.

Необходимые документы

Для того, чтобы данные, указанные в договоре купли-продажи земельного участка, подтвердились при проверке работниками регистрационного органа, к нему необходимо приложить соответствующий перечень документации. В него входит:

  • Документы, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта РФ);
  • Документы на земельный участок (кадастровый паспорт);
  • Правоустанавливающие документы на участок земли (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.п.);
  • Письменное, нотариально заверенное согласие сособственника (при наличии) на продажу участка. Например, мужа или жены;
  • Доверенность, заверенная нотариусом, если документы в Росреестр будет подавать не участник сделки (покупатель или продавец), а его представитель;
  • График платежей, согласованный и заверенный участниками письменного соглашения (если оплата стоимости земельного участка будет осуществляться не единоразово (единым платежом), а в виде рассрочки (частями) или кредита);
  • Акт-приема передачи земельного участка (составленный в соответствии с правилами пункта 1 статьи556 Гражданского кодекса РФ);
  • Дополнительное соглашение, если после составлении основного договора купли-продажи участка земли, стороны сделки решили дополнить её дополнительными пунктами и условиями.

Как составить договор?

Прежде чем рассмотреть структурные особенности договора купли-продажи земельного участка, который необходимо учитывать при его оформлении, остановимся на некоторых законодательных требованиях, применимых к форме и содержанию данного документа:

  • В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ, ДКП необходимо составлять в письменном виде, поскольку устная форма документа не обладает юридической силой. Присутствие нотариуса при заключении сделки не требуется, за исключением случаев, писанных в первом разделе;
  • Согласно пункту 1 статьи 551 гражданского законодательства, сам по себе договор регистрировать в Росреестре не требуется, в регистрации же нуждается само право собственности, переход которого необходимо занести в базу Единого государственного реестра недвижимости;
  • Количество экземпляров договора зависит от числа участников сделки +1. Т.е. если в сделке участвуют два гражданина (продавец и покупатель), то в совокупности понадобится составить три договора, один из которых будет передан в регистрационный орган для рассмотрения и занесения в базу данных;
  • Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ, все экземпляры документы, в обязательном порядке, должны быть подписаны всеми сторонами сделки, иначе договор не будет считаться действительным.

Что касается структурных особенностей документа, то типичный договор купли-продажи земельного участка должен состоять из следующих частей:

  • Шапка;
  • Описание предмета договора;
  • Стоимость недвижимого объекта;
  • Способ внесения оплаты;
  • Права и обязанности участников процесса;
  • Информация об ограничениях и имеющихся обременениях земли;
  • Порядок передачи участка;
  • Реквизиты и личные подписи сторон с расшифровкой.

СОВЕТ! Ознакомиться с образцом заполнения типовой формы договора купли-продажи участка земли можно, как онлайн, так и обратившись в регистрационный орган.

Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ, в договоре передачи прав на землю нельзя прописывать следующие условия:

  • Право продавца на обратный выкуп земельного участка;
  • Ограничение списка возможных сделок с землей, которые может заключить покупатель;
  • Снятие ответственности с продавца в случае, если после заключения сделки кто-то (третьи лица) заявят права на проданный участок.

Образец договора купли-продажи земельного участка ССЫЛКА

Налогообложение

В процессе регистрации перехода права собственности на земельный участок от одного лица к другому, сторонам сделки придется понести следующие расходы (в соответствии с подпунктами 22, 24, 25 пункта 1 статьи 333,33 Налогового кодекса РФ, а также «Письмом Министерства экономического развития России от 20 апреля 2017 года N Д23и-2207):

  • 350 рублей, если земельный участок будет использоваться для ведения личного, подсобного, дачного хозяйств, а также садоводства, огородничества, жилищного или индивидуального гаражного строительства. Помимо этого в качестве участка с равнозначной разновидностью допустимой эксплуатации, либо в качестве земельного участка сельскохозяйственного назначения;
  • 2000 рублей – в остальных случаях.

ВАЖНО! При оплате обязательного государственного взноса с помощью портала Государственных услуг, размер пошлины рассчитывается с использовании коэффициента 0,7 ( пункт 4 статья 333,35 Налогового Кодекса РФ).

Если продавец являлся собственником земельного участка менее 3 лет, то при его продаже он обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от его стоимости (статья 228 Налогового кодекса РФ).

Новый владелец земельного участка также становится налоговым плательщиком (в соответствии со статьей 228 Налогового кодекса РФ). Однако, он может оформить получение налогового вычета, если предназначением земельного участка является индивидуальное жилищное строительство или же на нем находится приобретенная жилая застройка (статьи 220, 388 и 389 Налогового кодекса РФ).

Регистрация в Росреестре

Пошагово процедура обращения в Росреестр с договором купли-продажи земельного участка для регистрации перехода права собственности выглядит следующим образом:

  • Предварительная подготовка перечня необходимой документации;

Напомним, что в обязательный перечень входят следующие материалы:

  1. Ходатайство на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за стороной покупателя (оформляется в присутствии работника регистрационного органа);
  2. Договор купли-продажи земли ( количестве экземпляров, соответствующих числу частников процесса);
  3. Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорта РФ);
  4. Доверенность, заверенная нотариусом (если подача документов осуществляется представителями участников процесса);
  5. Письменное, нотариально заверенное, согласие супруга/супруги на отчуждение земельного участка (если он является совместно нажитым имуществом);
  6. Акт приема-передачи;
  7. Правоустанавливающие документы (например, свидетельство о госрегистрации, предыдуший ДКП, договор мены, дарственная, свидетельство о наследовании и проч.);
  8. Чек, подтверждающий оплату государственной пошлины в установленном размере.

ВАЖНО! Предоставлять с основным перечнем документов квитанцию, подтверждающую успешную оплату обязательного государственного взноса, не обязательно. Сделать это можно позже, но не позднее пяти суток с момента подачи заявления на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за стороной покупателя. В противном случае, по истечении этого срока, все документы будут возвращены заявителю.

  • Следующим шагом является передача подготовленной документации непосредственно в сам регистрационный орган. В соответствии с частью 1,2 стать18 Закона N 218-ФЗ, а также пункта 2 Порядка, утвержденного Приказом Министерства экономического развития России от 25 ноября 2015 года N 883, сделать это можно одним из следующих способов:
  • Лично, обратившись в территориальное подразделение Росреестра или Многофункционального центра;
  • Почтой России, заказным письмом первого класса с возможностью уведомления о вручении;
  • Онлайн, воспользовавшись электронной формой для подачи документов на официальном сайте Росреестра.

В соответствии с подпунктом 3, 4 Порядка, утвержденного Приказом Министерства экономического развития России от 16 марта 2016 года N 137, отслеживать статус рассмотрения ходатайства и оказания регистрационной услуги можно с помощью уведомлений, которые будут поступать на указанную в заявлении электронную почту или указанный сотовый номер.

  • Сроки рассмотрения ходатайства и регистрации перехода права собственности на земельный участок, по закону, составляют не более 7 рабочих дней. Отсчет начинается со следующего за днем подачи соответствующего ходатайства и перечня необходимых документов дня в регистрационный орган (Росреестр). В случае подачи документов через Многофункциональный центр, сроки принятия решения увеличиваются еще на два дня и составляют 9 дней с момента обращения в орган;
  • Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на основании части 1 статьи 28 Закона N 218-ФЗ.Через обозначенный в предыдущем пункте срок, стороны сделки должны явиться в указанное отделение Росреестра или МФЦ для получения готовой выписки;

ВАЖНО! В случае невозможности явиться за выпиской из ЕГРП лично, можно получить её онлайн, на личный адрес электронной почты.

  • После получения документа участники сделки производят итоговые расчеты и передачу акта-передачи участка земли.

Одним из наиболее популярных и удобных способов передачи квартиры в собственности близким родственникам на сегодняшний день является договор дарения (или дарственная). В ряде случаев передавать в дар недвижимое имущество допускается и другим лицам, с которыми дарителя не связывает кровное родство.

Дарение – сделка по передаче имущества на безвозмездной основе, сопровождаемая оформление соответствующего договора. Важное условие – письменная фиксация процесса, в противном случае сделка не признается действительной. Завершающей частью передачи в дар имущества является регистрация договора в Росреестре.

В данной статье вы узнаете о преимуществах и недостатках договора дарения, порядке и особенностях его оформления, а также документах, необходимых для его регистрации. Помимо этого мы расскажем о способах  заключения сделки, процедуре её оспаривания и вопросе налогообложения.

Плюсы и минусы дарственной

Как и любая другая сделка, процедура дарения имеет свои плюсы и минусы. Ознакомимся с каждой стороной по порядку.

Преимущества

  • Простота оформления сделки. Даритель сообщает одаряемому о своем намерении передать ему право собственности на какой-то конкретный имущественный объект, далее фиксирует это в письменной форме (договоре дарения), а после регистрирует его в Росреестре;
  • Скорость перехода права собственности от дарителя к одаряемому. В отличии от завещания, по которому наследство переходит наследникам только после смерти наследодателя, по дарственной наследник становится владельцем имущества при жизни дарителя. Кроме того, договор дарения исключает вероятность возникновения наследственных споров, связанных с разделом имущества;
  • Экономия. Передавая имущество по договору дарения, дарителю не требуется уплачивать нотариусу государственный взнос в размере 0,5% от стоимости этого имущества;
  • Освобождение от налогообложения. Получая что-то по договору дарения, одаряемый не должен уплачивать налог на доход. Даритель также освобождается от уплаты налога, так как передает  имущественный объект на безвозмездной основе;
  • Адресность. Получив имущество в дар, одаряемый становится его единственным владельцем. Другие утрачивают право претендовать на подарок. Таким образом одаряемый наделяется правом распоряжаться имуществом так, как ему вздумается
  • Гарантия сохранности. В случае, если судебные приставы начнут исполнительное производство по факту образовавшейся задолженности гражданина, ими может быть изъято любое имущество, кроме того, которое было получено должником в качестве подарка (на основании договора дарения)

Недостатки

Несмотря на кажущуюся идеальность процедуры дарения, она имеет и свои недостатки. Например:

  • Сложности при оспаривании. Большинство судебных разбирательств, касающихся оспаривания дарственной, связаны с вопросом исключения объекта дарения из наследуемого имущества. Так, наследники не согласны с тем, что, к примеру, квартира перейдет по наследству только одному из них, а не в соответствии с очередностью наследования;
  • Необходимость уплачивать 13-процентный налог от стоимости имущественного объекта, передаваемого в дар, если одаряемый не является близким родственником дарителя. За основу берется цена движимого или недвижимого объекта (в данном случае, рыночная стоимость квартиры), указанного в договоре дарения;
  • Невозможность передать недвижимость на возмездной основе, с какими-то требованиями или условиями. Т.е. даритель может передать право собственности на квартиру исключительно на безвозмездной основе. В противном случае сделка будет признана недействительной.

Особенности дарения недвижимости родственникам

Дарить недвижимость близкой родне крайне выгодно и удобно с законодательной точки зрения.  Во-первых, подаренная квартира не сможет «уйти в руки» других наследников, судебных исполнителей или прочих лиц. Во-вторых, ни одной из сторон (даритель, одаряемый) не придется уплачивать налог на имущество (в размере 13 процентов). Особой популярностью пользуется дарственная, оформляемая родителями на своих отпрысков, которые не хотят, чтобы в случае развода их квартира досталась кому-то, кроме их ребенка.

Процедура дарения регламентируется главой 32 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 572, под дарением подразумевается передача прав на движимое или недвижимое имущество на безвозмездной (бесплатной, безусловной) основе. Т.е. даритель не вправе дарить одаряемому имущество на каких-то определенных условиях. Если же они будут выставлены, сделка будет признана несостоявшейся и будет оспорена.

Еще одной важной особенностью оформления договора дарения является его фиксация в письменной форме, с соответствующими структурными и содержательными особенностями (читайте в следующем разделе). Устная же договоренность о передаче прав собственности на недвижимое имущество будет лишена юридической силы.

Другим важным условием оформлением сделки является обоюдное согласие сторон на её заключение.

И последним, самым важным нюансом, является необходимость одаряемого, как можно скорее, оформить подарок в собственность, иначе, в случае смерти дарителя, неоформленная квартира станет частью наследства, которые между собой будут делить все законные наследники.

В случае, если после оформления права собственности на жилье, одаряемый захочет отказаться от него (например, из-за непомерно высокой квартплаты или потери работы), то зафиксировать это намерение, также, потребуется в письменном виде (отказ от дара)

Кто является близким родственником по закону

Толкование понятия «близкие родственники» регулирует статья 14 Семейного кодекса РФ. Так, в соответствии с ней, близкими родственниками считаются:

  • Родные дети и их родители;
  • Приемные дети и приемные родители;
  • Бабушки и дедушки, внучки и внуки;
  • Братья и сестры (у которых как общие мать и отец, так и только один общий родитель).

Под понятие «близкие родственники» не попадают:

  • Правнуки и правнучки;
  • Прабабушки и прадедушки;
  • Дяди и тети;
  • Племянники и племянницы;
  • Двоюродные, троюродные сестры и братья;
  • Родственники прочих очередей

Что лучше оформить дарение или продажу

Отвечая на вопрос «Что лучше оформить – дарственную или продажу?», следует исходить из степени родства сторон, планирующих заключить сделку по передаче прав собственности на квартиру.

Так, выбор сделки дарения рационален в следующих случаях:

  • Стороны сделки являются близкими родственниками. Так, при оформлении дарственной обе стороны будут освобождены от необходимости уплачивать налоги. Единственной тратой станет уплата государственной пошлины;
  • У дарителя, который хочет подарить квартиру, помимо этого есть еще одно место для проживания;
  • В квартире, которую планируется подарить, проживают лица, которые отказываются добровольно покидать жилплощадь. Процедура дарения недвижимого объекта автоматически решит эту проблему.

В других ситуациях может быть оформлен один из следующих документов:

  • Договор мены, благодаря которому наследник и наследодатель обмениваются друг с другом имуществом, равным по стоимости и качеству;
  • Купчая, при заключении которой продавец квартиры получает денежные средства за её передачу другому лицу;
  • Соглашение о ренте, при оформлении которого новый собственник квартиры отдает её стоимость частями или выполняет другие требования, оговоренные с продавцом в момент заключения сделки (например, исполняет роль сиделки до момента кончины хозяина).

Необходимые документы

Для того, чтобы заключить договор дарения на объект недвижимости с близким родственником, дарителю понадобится собрать перечень правоустанавливающий документов на квартиру (договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о праве наследования, технический паспорт, выписка из единого государственного реестра недвижимости, справка о кадастровой стоимости недвижимого объекта) , а также тех, которые подтверждают степень родства (свидетельство о вступлении в брак, свидетельство о рождении ребенка) с одаряемым.

К основному перечню документации следует также приложить заранее оформленное заявление, ходатайствующее о регистрации договора дарения и переходе права собственности от одного лица другому.

Помимо этого, в ходе явки в Росреестр для регистрации договора и перехода права собственности, понадобится предоставить:

  • Документы, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта РФ);
  • Выписка из домовой книги, подтверждающая прописку в квартире дарителя и других членов его семьи;
  • Справка, подтверждающая отсутствие долгов по квартплате, капитальному ремонту, и других денежных трат за квартиру, которые даритель должен оплачивать ежемесячно;
  • Доверенность, заверенная у нотариуса, если стороны сделки представляют их доверенные лица;
  • Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности ( в размере 2000 рублей);
  • Письменное согласие работников органов опеки и попечительства (если в квартире, которую планируется подарить, прописаны и проживают инвалиды или дети, не достигшие 18-летнего возраста;
  • Письменное согласие сособственника квартиры, если даритель планирует передать в дар долю в ней.

Как составить

Дарственную принято оформлять в письменной форме, в формате трех копий, после чего каждую из них подписывают оба участника сделки. В стандартный договор дарения квартиры близкому родственнику входит следующая информация:

  • Адрес и дата оформления документа;
  • Названия документа – «Договор дарения»;
  • Паспортные сведения дарителя и одаряемого (фамилия, имя, отчество, серия и номер, дата и адрес регистрации, орган, который выдал документ, а также дата выдачи);
  • Данные об недвижимом объекте, передаваемом в дар: материал стен, адрес, этажность, площадь (общая и жилая), тип ремонта (социальный, евро) и другая важная информация, влияющая на стоимость;
  • Правоустанавливающие документы, которые даритель может предоставить в качестве подтверждения наличия права на распоряжение квартирой;
  • Инстанция, в которой будет регистрироваться дарственная, а также дата предполагаемого заключения сделки;
  • Личные подписи дарителя и одаряемого с инициалами и расшифровкой.

Порядок оформления

Регистрация перехода права собственности на недвижимый объект в Росреестре на основании договора дарения происходит намного проще и быстрее, чем на основании договора купли-продажи.

Порядок оформления дарственной близкому родственнику выглядит следующим образом:

  • Составить договор в соответствии с установленной формой (в трех экземлярах), заручившись предварительным согласием одаряемого. Сделать это можно как самостоятельно, так и при участии нотариального работника, квалифицированного юриста или работника риэлтерского агентства;
  • Оплатить обязательный государственный сбор за регистрацию сделки (в размере 2000 рублей);
  • Подготовить необходимый пакет документов и вместе с договором передать его в соответствующую регистрационную (или вспомогательную) инстанцию (Росреестр или Многофункциональный центр);

В момент передачи документов в соответствующую инстанцию обращения должны явиться обе стороны сделки.

ВАЖНО! Срок государственной регистрации, как правило, не занимает более десяти дней.

Заключение сделки в МФЦ

Зарегистрировать дарственную можно не только в Росреестре, но в Многофункциональном центре. При этом порядок обращения в данную инстанцию выглядит следующим образом:

  • Оформление договора дарение в соответствии с установленной формой документа, представленной на сайте Государственных услуг;

Если даритель передает квартиру целиком, а не её долю, заверять договор у нотариуса не обязательно.

  • Подготовить требуемый пакет документации (правоустанавливающий и подтверждающий наличие родства);
  • Записаться на прием в многофункциональный центр (онлайн, по телефону или в ходе личной явки);
  • Явиться в учреждение в назначенный срок (обеим сторонам сделки);
  • Произвести оплату обязательного государственного сбора(в размере 2000 рублей);
  • В присутствии обслуживающего работника центра составить заявление о переходе права собственности, сдать подготовленный список документов;
  • Получить на руки расписку о приеме ходатайства и дате явки в МФЦ для получения готовой выписки из Единого государственного реестра недвижимости;
  • Повторно явиться в МФЦ для получения готовой документации.

Срок получения готовой выписки из ЕГРП через Многофункциональный центр, как правило, не превышает 14 дней.

Можно ли оспорить?

В этом случае оспорить дарственную можно одним из следующих способов:

  1. Доказать, что на момент оформления договора дарения, даритель находится под действием алкогольных или наркотических средств или же был невменяем вследствие обострения какого-то психического недуга;
  2. Передав право собственности на основании договора дарения, даритель значительно ухудшил собственные условия жизни;
  3. Даритель составил договор дарения под психологическим натиском одаряемого или другого (третьего) лица.

ВАЖНО! Если же дарственная была оформлена в присутствии нотариуса, который выступает неким гарантом вменяемости и дееспособности дарителя, оспорить такую сделку будет почти невозможно.

Налогообложение

В соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, при передаче прав на квартиру близкому родственнику на основании договора дарения, от обязанности уплачивать подоходный налог в размере 13% освобождается как даритель, так и одаряемы. Для этого в Росреестр должны представиться документы, подтверждающие кровное родство сторон сделки.

В жизни почти всех собственников жилья рано или поздно наступает момент, когда его придется продать и купить или снять что-то другое. Ни для кого не секрет, что такие сделки – довольно ответственная и непростая задача. Так и продажа квартиры на вторичном рынке может доставить вам и вашему окружению множество хлопот. Значит, стоит максимально аккуратно подойти к этому вопросу и правильно оформить процедуру с юридической точки зрения.

Составление договора купли-продажи – важнейший этап сделки с недвижимостью. Подробно описанные в нем сведения позволят продать или купить квартиру с максимальной выгодой для обеих сторон. В данной статье мы разберемся, как правильно составить такой документ, какие обязательные пункты стоит в него включить и как правильно зарегистрировать передачу прав собственности. Также расскажем, как восстановить его в случае утери и когда участникам может потребоваться дополнительное соглашение.

Порядок приобретения квартиры

Оформить продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, с помощью нотариуса или через агентство недвижимости. Участвуя в сделке лично, вы можете сэкономить довольно приличную сумму, но вместе с тем это накладывает на вас большую долю ответственности. Такое решение подразумевает, что продавцу необходимо будет лично проконтролировать каждый этап, а именно:

  • Подготовку соответствующих документов;
  • Оформление договора;
  • Оформление задатка;
  • Обеспечение обязательств по сделке, указанных в соглашении;
  • Получение полного расчета;
  • Регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Самый важный момент сделки – передача денег – также должен быть отражен в договоре купли-продажи. Покупатель может отдать их наличными или отправить на счет продавца банковским переводом. Ну и конечно важно знать требования законодательства и разбираться во многих юридических тонкостях операции по продаже недвижимости, чтобы не стать жертвой злоумышленников.

Какие документы нужны для заключения сделки

Для того, что успешно продать квартиру, понадобится довольно внушительный пакет документов. Прежде чем предпринимать какие-либо действия и, в том числе, составлять договор купли-продажи, следует узнать, что же это за бумаги, и заранее их подготовить. В перечень обязательных документов входят:

  • Паспорта участников сделки;
  • Свидетельство о регистрации права собственности и другие правоустанавливающие документы. Это могут быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.;
  • Технический паспорт жилого помещения. Причем срок его действия не должен превышать 5 лет;
  • Выписка из домовой книги. Получить ее нужно не раньше, чем за месяц до продажи квартиры;
  • Квитанция об уплате госпошлины;
  • Письменное разрешение одного из супругов. Оно понадобится, если квартира – совместно нажитое в браке имущество. Можно также подготовить свидетельство о заключении брака;
  • Разрешение органов опеки и попечительства. Это касается тех случаев, когда квартира является собственностью несовершеннолетнего ребенка;
  • Справка об отсутствии задолженности за квартплату и коммунальные платежи. В основном предоставляется по запросу покупателя;
  • Доверенность на представление интересов в регистрационных органах.

В большинстве случаев покупатели охотнее соглашаются на сделку, если у владельца квартиры имеются на руках все необходимые документы. В таком случае им не приходится тратить много времени на их подготовку, и сам процесс продажи проходит значительно быстрее.

Содержание договора

Оформление договора купли-продажи – обязательный этап данной сделки, поскольку без него она будет считаться недействительной, и, соответственно, покупатель не может быть признан новым собственником. При этом документ должен содержать определенные моменты, заранее согласованные между участниками сделки. Вместе с существенными условиями, указанными в договоре, которые помогут отличить конкретную сделку от любой другой, данное соглашение может содержать дополнительные сведения.

Согласно параграфу 7 Гражданского Кодекса РФ, договор купли-продажи квартиры должен включать в себя следующие положения:

  • Дату и место его оформления;
  • Данные об участниках сделки. Подразумеваются ФИО и паспортные данные продавца и покупателя;
  • Реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру. Например, указывается номер договора о покупке недвижимости или свидетельства о праве собственности;
  • Сведения об отсутствии ареста, обременений и каких-либо споров в отношении передаваемого объекта;
  • Сведения о квартире. Здесь нужно вписать идентификационные данные объекта, такие как тип недвижимости (квартира/комната/доля), назначение (жилое), точный адрес, этаж, и общая площадь;
  • Цену договора. В соответствии со ст. 555 ГПК РФ, указывается согласованная между сторонами стоимость квартиры;
  • Порядок и сроки оплаты. Необязательный пункт, но лучше сразу все прописать в соглашении, чтобы избежать неприятных последствий для каждой из сторон;
  • Общее число и перечень лиц, проживающих в квартире. Если это необходимо, укажите обстоятельства и сроки выписки всех членов семьи из жилья;
  • Обязательство участников произвести регистрацию перехода права собственности;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

Как составить

Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме – это обязательное условие подобных сделок. По усмотрению сторон его также можно заверить у нотариуса. Тем не менее, соглашение в любом случае подлежит государственной регистрации и считается заключенным как раз с момента оформления права собственности. Сам факт передачи ключей и соответствующих бумаг производится на основании акта приема-передачи недвижимости.

Лучше подготовить сразу несколько экземпляров договора, один из которых будет предоставлен в Росреестр, а два других – распределены между продавцом и покупателем. Но далеко не каждую сделку можно заключить, основываясь на стандартном договоре. Так, например, жилье может продаваться не самим владельцем, а его законным представителем на основании специального разрешающего документа – доверенности. С еще большей осторожностью следует отнестись к продаже квартиры, оформленной на ребенка. В обоих случаях лучше сразу удостовериться, что договор купли-продажи имеет юридическую силу и не будет отозван по подозрению в мошеннических схемах.

Если в квартире прописан несовершеннолетний

На вторичном рынке жилья нередко встречается ситуация, когда в квартире, выставленной на продажу, прописан несовершеннолетний ребенок. И совсем не обязательно он будет входить в число ее собственников. Вот тут и встает вопрос: как правильно осуществить сделку, при этом не ущемляя права детей?

Продать квартиру с прописанным в нем несовершеннолетним жильцом можно лишь при одном условии – если ему есть, где проживать после заключения сделки. Поэтому не лишним будет поинтересоваться, что будет с ребенком после того, как вы получите ключи от жилья, с кем он будет проживать, по какому адресу и т.д. Учтите, что дети до 14 лет должны быть прописаны в той же квартире, что и их родители. Дети от 14 до 18 же могут проживать со старшими родственниками, например, с бабушкой и дедушкой.

Узнать, не прописан ли ребенок в квартире, довольно просто. Все собственники недвижимости указаны в выписке из ЕГРН, которую может получить любое заинтересованное лицо за отдельную плату. А вот прописанных жильцов можно посмотреть в выписке из домовой книги, которая является обязательным документом для заключения договора купли-продажи.

Регистрация в Росреестре

Государственная регистрация сделки купли-продажи – финальный этап, после которого продавец становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Если раньше посещение нотариуса было обязательным условием для признания юридической силы договора, то теперь такой процедурой стало оформление права собственности в Росреестре.

Итак, когда все документы собраны, а договор купли-продажи составлен, нужно решить, в каком органе зарегистрировать сделку. У сторон есть сразу несколько вариантов, куда они могут обратиться:

  • Записаться на прием в территориальное отделение Росреестра;
  • Посетить МФЦ;
  • Подать документы онлайн через портал Госуслуги.

Обратившись в одну из перечисленных структур, покупатель должен заполнить заявление о государственной регистрации права собственности, а взамен получить расписку о приеме документов. В назначенный день он получит соответствующее свидетельство. О готовности документов можно узнать самим предварительно, но сотрудники Росреестра, как правило, соблюдают сроки выдачи свидетельств, а в случае каких-либо затруднений сообщают об этом заявителю.

За осуществление государственной регистрации права владения предусмотрен особый сбор, который осуществляется в адрес уполномоченного органа за выдачу свидетельства. Причем это касается как обычных граждан, так и предприятий и организаций. Согласно ст. 333.33 НК РФ, стоимость госпошлины за продажу квартиры составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических.

Налоги

В нашей стране любые доходы граждан облагаются налогом, и продажа квартиры – не исключение. Данная операция, в частности, имеет свои особенности по уплате. Собираясь продавать жилье, собственнику стоит учесть, что ему придется внести в казну государства 13% от общей суммы сделки. По современным меркам, это достаточно большие деньги.

Однако у некоторых продавцов есть возможность избежать налогового прессинга. Так, например, от уплаты налогов освобождаются все лица, владеющие некоммерческой недвижимостью не менее 5 лет. Если право на частную собственность было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок владения будет еще меньше – всего 3 года. Такой разброс связан, прежде всего, с недавними изменениями в налоговом законодательстве РФ.

Когда нужно дополнительное соглашение

Даже оформленный по всем правилам договор купли-продажи не всегда способен в полной мере отразить конкретные требования и условия участников сделки. По этой причине иногда возникает необходимость составлять еще одно дополнительное соглашение. С помощью нового документа участники обычно хотят исправить все упущения в основном договоре или включить в него вспомогательные пункты.

Есть, как минимум, несколько причин, при появлении которых потребуется составить дополнительное соглашение. Это может быть:

  • Изменение реквизитов одной из сторон;
  • Уточнение цены договора;
  • Изменение сроков или порядка перечисления денежных средств;
  • Учет изменений объекта недвижимости;
  • Другие существенные изменения обстоятельств.

То есть, дополнительное соглашение можно определить как еще один договор, который дополняет, изменяет или аннулирует отдельные положения в старом документе. Нотариальное заверение такого соглашения – необязательное условие, но стороны сделки могут посетить нотариуса по собственному желанию. К примеру, если основной договор был заключен при участии этого специалиста, то имеет смысл обратиться к нему и после оформления дополнительного соглашения.

Действия в случае потери договора

Каждый владелец недвижимости должен иметь определенный комплект бумаг, закрепляющий за ним право владения имуществом. Если какой-либо из правоустанавливающих документов утерян или испорчен, нужно своевременно заняться ее восстановлением.

Потеря договора купли-продажи – неприятное, но, увы, весьма распространенное явление. Несмотря на то, что его утрата не будет препятствием для перерегистрации права собственности на квартиру, у потенциального покупателя могут возникнуть сомнения относительно юридической чистоты сделки. Чтобы избежать проблем с продажей жилья, лучше все-таки восстановить соглашение. В зависимости от того, оно было оформлено, владелец квартиры может:

  • Обратиться в архив регистрационной службы;
  • Подать заявление о выдаче дубликата в нотариальную контору;
  • Получить копию документа у продавца недвижимости.

Если договор был оформлен в промежутке между 1996 и 1998 годами, когда нотариальное удостоверение было отменено, а закон о государственной регистрации права собственности еще не был принят, единственный способ его восстановить – обратиться к продавцу с просьбой сделать ксерокопию документа. В противном случае владельцу придется обращаться в БТИ для того, чтобы официально подтвердить предоставленное ему по закону право.

Дарение – один из самых распространенных способов передачи имущества другому лицу. Такая популярность обусловлена простотой оформления договора, отсутствием обязательного нотариального удостоверения и освобождением от уплаты подоходного налога. Заключение дарственной имеет в равной мере свои плюсы и минусы, поэтому перед тем, как этим заняться, стоит тщательно взвесить все «за» и «против». Тем более, когда речь идет о дарении недвижимости, например, земельного участка.

Законодательство требует, чтобы дарение земельного участка было оформлено в письменном виде. Это значит, что участникам сделки в любом случае потребуется составить соответствующий договор, даже если ими становятся близкие родственники. О правилах оформления договора и нюансах правового регулирования сделки расскажем далее.

Правила оформления договора

Требования к оформлению сделки дарения земельного участка подробно отражены в главе 32 Гражданского Кодекса РФ. Согласно законодательству, это такая процедура передачи прав на имущество на безвозмездной основе. Кроме того, это достаточно простой и выгодный способ отдать земельный надел, например, родственнику или знакомому человеку. Если в договоре дарения будут указаны какие-либо условия, сделку могут признать ничтожной.

В России понятие «дарственная» часто приравнивается к завещанию. Однако это совсем не так. Процедура дарения не имеет ничего общего с наследованием, кроме безвозмездной передачи имущества от одного лица к другому лицу. Для того, чтобы она обрела юридическую силу, необходимо:

  1. Подготовить определенный набор документов;
  2. Составить договор дарения в соответствии с требованиями ГПК РФ;
  3. Подписать соглашение с участием всех сторон сделки;
  4. Заплатить подоходный налог;
  5. Передать правоустанавливающие документы новому собственнику;
  6. Зарегистрировать переход права собственности.

Когда дарение запрещено

Далеко не все сделки по отчуждению собственности можно считать законными. Все случаи, когда дарение невозможно, отражены в ФЗ от 25.12.2008 N 202-ФЗ, а также в ст. 574 ГК РФ. Так, например, не допускается передача в дар недвижимости:

  • От имени несовершеннолетнего лица;
  • В отношении сотрудников образовательных, медицинских и социальных учреждений;
  • Должностным лицам, работающим в государственных органах;
  • От имени коммерческой организации или предприятия в отношении другого юридического лица.

Законодательство может признать ничтожной сделку, при которой участок передается одариваемому уже после смерти дарителя. К тому же, не допускается указывать в договоре встречные имущественные представления или обязательство со стороны одаряемого. Иначе сделку признают притворной, то есть, прикрывающей одно действие другим. И, наконец, последний запрет: подарить имущество, которое находится в собственности нескольких лиц, можно только при их согласии.

Порядок заключения договора

Договор дарения – документ довольно условной структуры и, в целом, свободной формы. Вместе с тем он должен быть заключен в соответствии с некоторыми требованиями закона, чтобы одариваемый смог легко и быстро оформить подаренный участок в собственность. При составлении дарственной достаточно пользоваться его актуальными образцами, просто вписав в них нужные сведения. Так, например, в договоре следует указать:

  • Заголовок. Это значит, что документ должен иметь название, а также место и дату его составления;
  • ФИО и контактные данные всех участников сделки. Можно также указать адреса их постоянной прописки;
  • Описание предмета договора. Укажите, что это земельный надел с определенными границами или сооружениями, построенными на его территории. Затем отметьте точное место расположения, площадь и назначение объекта;
  • Порядок передачи имущества. Пропишите сроки, в течение которых право собственности должно перейти к одариваемому вместе с правоустанавливающими документами на землю. Здесь также можно указать, кто из участников сделки понесет расходы по ее заключению;
  • Реквизиты правоустанавливающих документов. Их также нужно перечислить и указать количество экземпляров, который перейдут во владение одариваемым;
  • Наличие ограничений и обременений. Это может быть аренда, ипотека, сервитут или арест – в любом случае все прописываем в договоре дарения.

Рекомендуется составлять договор дарения в количестве не менее трех экземпляров – по числу участников плюс дополнительное соглашение для предоставления в регистрационные органы. При этом на каждом документе должны стоять подписи дарителя и одаряемого. Если присутствие кого-либо из участников во время заключения дарственной невозможно, следует оформить нотариальную доверенность на его законного представителя.

Необходимые документы

Для того, чтобы зарегистрировать сделку и переход права собственности, в регистрирующий орган вместе с договором дарения, нужно предоставить определенный комплект документов. Точный список зависит от конкретных обстоятельств заключения сделки. Для уточнения данной информации можно обратиться к нотариусу или сотрудникам Росреестра.

Так или иначе, для того, чтобы подарить земельный участок, вам понадобятся следующие документы:

  • Паспорта обеих сторон;
  • Кадастровый паспорт участка;
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности дарителя на землю;
  • Правоустанавливающие бумаги, по которым был приобретен участок (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследование, договор бессрочного пользования и т.д.);
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
  • Справка из налоговой об отсутствии задолженностей по земельному налогу;
  • Акт приема-передачи земельной территории;
  • Квитанция об уплате госпошлины в размере 200 рублей.

Как оформляется

Если стороны договора являются друг другу близкими родственниками, и участок не находится под обременением, сделку не обязательно заверять у нотариуса. В том случае, если она осуществляется по доверенности, вместо одного из участников соглашение подписывает его законный представитель. Тогда в дарственную вносятся как паспортные данные сторон, так и сведения о представителе.

Получить недвижимость в дар можно только при жизни прежнего владельца. Результатом такой процедуры становится выдача свидетельства о праве собственности. Регистрация имущественных прав может занять в общей сложности от 5 до 10 дней – примерно столько времени понадобится для рассмотрения ваших документов в Росреестре. Если дарственная заверена нотариально, то срок сокращается до 3 рабочих дней.

Налоги и пошлины

Особенности налогообложения любой сделки с недвижимым имуществом отражены в Налоговом Кодексе РФ. Согласно этому закону, земельный надел, полученный в дар, является доходом одариваемого, а значит, при получении такого имущества ему следует заплатить налог в бюджет государства. Сегодня он приравнивается к НДФЛ и составляет 13% от стоимости участка. Для резидентов предусмотрена повышенная ставка: им придется отдать государству 30%. Кроме того, в отличие от резидентов, они не могут оформить налоговые вычеты по НДФЛ.

Сделка подлежит налогообложению лишь при условии, что участники сделки – не близкие родственники. Это значит, что, например, родители, решившие подарить участок своим детям, освобождаются от уплаты.

Стоимость оформления договора дарения будет зависеть от того, что конкретно является предметом сделки – весь участок или его доля, построен ли на нем жилой дом, а также от участия в процедуре юриста и нотариуса. Помимо этого, за переоформление свидетельства о государственной регистрации права собственности, необходимо заплатить госпошлину. Для физических лиц предусмотрена ставка в размере 2 000 рублей, а для организаций – 22 000 рублей. Переоформление и выдача нового свидетельства обойдется в 350 рублей для граждан и в 1000 рублей — для предприятий.

Регистрация

Зарегистрировать сделку можно только после того, как будут собраны все необходимые документы и составлен договор. С этой целью можно обратиться как в Росреестр, так и в МФЦ. Сотрудники регистрационного органа должны принять все бумаги под расписку. После этого они внесут соответствующие изменения в записи кадастрового учета. По окончании всех работ одариваемый получит свидетельство о праве собственности – с этого момента он будет считаться полноправным владельцем участка.

Росреестра всегда обращает внимание на то, как оформлен договор дарения. Если в нем имеются ошибки или неточности, документ могут отклонить, и процедуру регистрации придется начинать заново. Договор вместе с документами можно предоставить одним из следующих способов:

  • лично;
  • отправить по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в электронном виде через Интернет.

Нужно ли заверять у нотариуса

Один из самых актуальных вопросов для владельцев недвижимости, желающих передать собственность в дар, — требуется ли нотариальное удостоверение договора дарения? Конечно, посещение нотариуса повысит уровень безопасности вашей сделки и даже поможет уберечь злоумышленников и мошенников. Тем не менее, заверить договор у нотариуса целесообразно только в некоторых случаях:

  • При дарении доли земельного участка, которая находится в общедолевой собственности;
  • При отчуждении всеми собственниками своих частей.

Иначе говоря, если у недвижимого объекта имеется только один владелец, то есть, и тот решил подарить ее кому-либо из родственников, то подойдет стандартный договор в письменной форме, незаверенная у нотариуса. Исключением будет являться дарение земельной доли.

Дарение земли между родственниками

Заключение договора дарения – самый оптимальный вариант для близких родственников, если у них возникает потребность передать друг другу земельный участок, да и вообще любое недвижимое имущество. Несмотря на то, что такая сделка требует соблюдения все тех же юридических формальностей, она все же носит несколько упрощенный порядок. Например, как было сказано выше, п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождает родственников от уплаты налогов при дарении недвижимости.

Разберемся подробнее, в каких случаях закон предусматривает некоторые послабления для участников процедуры дарения. К категории близких родственников относят:

  • Детей и их родителей;
  • Внуков и их бабушек и дедушек;
  • Мужа и жену;
  • Сестер и братьев при наличии хотя бы одного общего родителя.

Конечно же, родственные связи необходимо подтвердить соответствующими документами. К примеру, в регистрационные органы можно предоставить свидетельство о заключении брака, о рождении, справку из ЗАГСа или документ из органов опеки и попечительства. Если родственники, решившие заключить сделку, не попадают под категорию близких (двоюродные братья и сестры, тети, дяди и их племянники и т.д.), то одаряемой стороне все равно придется заплатить налог в размере 13% от фактической стоимости надела.

Как отменить дарственную

Характерной особенностью сделки дарения является возможность дарителя отменить ее после фактического исполнения. Обстоятельства бывают разные, и по закону даритель может вернуть назад свой подарок, то есть, отменить действие договора. Такие ситуации – далеко не редкость в современной судебной практике.

Право на отмену дарственной установлено в ст. 578 ГК РФ. Здесь же указаны условия для аннулирования соглашения. Среди них стоит отдельно отметить:

  • Покушение одариваемого на жизнь дарителя или близких ему людей;
  • Неподобающее обращение с полученным имуществом;
  • Закрепление особых условий в договоре дарения;
  • Ухудшение материального состояния или жизненных обстоятельств дарителя.

Кроме того, договор дарения можно расторгнуть и по инициативе человека, которому предназначался подарок. Заявить о своем отказе от участка необходимо еще до передачи имущества. Даритель даже может потребовать от одариваемого возместить ущерб, причиненный ему отказом принимать недвижимость в собственность. Такая статья предусмотрена в Гражданском Кодексе РФ.

Расторгнуть договор дарения можно в судебном порядке в течение 3 лет после заключения сделки. Кстати, оспорить ее могут не только участники процедуры, но и третьи лица, чьи права так или иначе были ущемлены. Тем не менее, допускается и нотариальная отмена дарственной. Обращение в суд не требуется, если стороны договора пришли к обоюдному согласию в этом вопросе.

© 2018 Юрист по земельным вопросам!